新年伊始，多家房地产企业的债务重组以及重整投资，均取得了新进展。
近日以来，龙光、融创、融信等房企相继公布了其债务重组的最新情况，金科股份也公布了其重整投资协议的进展。
克而瑞分析师表示，房企融资支持政策2024年虽然出现边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从债务到期情况来看，克而瑞数据显示，2024年房企债券到期规模4828亿元，而发行规模仅有2158亿元，这中间存在不小的缺口，不少房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。
对出险房企来说，在化债之路上，未来仍然需要面对不少现实的问题。
多家房企披露重整投资、债务重组进展
金科股份重整投资又获新进展。
金科1月6日披露，其已与深圳久银投资、天津启重圣源、武汉寒树等16家财务投资人分别签署了重整投资协议，累计投资近10.68亿元，合计受让标的股份约10.27亿股。
至此，金科已先后与20余家财务投资人签约，累计签约财务投资部分的募集资金达18.72亿元。
金科成功引入16家财务投资人之际，龙光集团也于1月6日发布公告，其推出境外债务整体重组方案，已与若干境外债权人达成一致。
在本次公布的重组方案中，龙光提供了现金收购、短期票据与强制可转换债券的组合、强制可转换债券、长期票据共四个选项，让各债权人根据各自偏好及需求做出选择。
据龙光公布的数据，其境外债务总额的未偿还本金总额约80.38亿美元，其中整体重组方案涉及的境外债务未偿还本金总额约75.62亿美元，包括现有票据、股本挂钩证券（ELS）、现有贷款、结构性融资及担保债务、股东贷款。
对于进行债务重组的原因，龙光集团方面表示，2024年房地产行业仍面临持续严峻的经营环境，销售低迷，资产价值较大幅度贬值，进一步加重了公司营运成本、业务经营及偿债压力。
而融创旗下“H1融创03”重组方案于近日获得表决通过，该笔债券余额为19.26亿元。这意味着，融创自公布境内债券整体重组方案以来，一个多月已有八笔债券争取到持有人支持重组。
此外，融信中国也在推动境内债务重组。据媒体报道，融信的重组范围并不局限于六只公募债券，还包括四只私募债券，融信的削债方案将会参考融创等公司境内债务重组的方案。
化债之路阻且长
就部分房企近期重整投资及债务重组取得进展，分析师指出，由于不少房企近年来选择将债务展期或置换，但这些房企债务总量并未随着时间顺延，而得到有效削减。
“在市场销售持续低迷背景下，房企2025年的债务压力仍然较大。”克而瑞分析师表示，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5257亿元；其中2025年第三季度为偿债高峰，到期规模约1574亿元。
上述分析师认为，若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。如近期较早完成债务重组的融创、富力等房企，仍在寻求多只债券的再度展期。
例如，融创境内债二度重组已经进入关键阶段，11月27日融创方面再次公布154亿元境内债债务重组方案，分为现金要约收购、债转股、以资抵债、留债展期四种方式，目前，融创中国旗下已有八笔债券争取到持有人支持重组，剩余两笔债券仍有待与债权人展开进一步沟通。
还有市场消息称，融创将无法按时兑付2025年9月到期的美元债，公司正在研究可替代的方案，可选择延期一年兑付，但目前还未形成方案。
不过，不少房企仍在当前的深度调整中积极自救，部分房企在债务重组方面已取得重要进展。
目前，富力地产、华夏幸福、花样年、融创中国、中国奥园等企业，基本完成境内和境外债务的整体重组或展期；龙光集团、远洋集团、时代中国以及碧桂园等基本完成境内债券的展期；而禹洲集团、中梁控股、当代置业、绿地控股，也已完成境外债的重组或展期。
此外，还有部分企业遭清盘呈请，化债之路阻且长。如时代中国的清盘呈请被延后至2025年1月27日；弘阳地产的清盘呈请聆讯被延期至2025年3月31日等。
一 位房地产行业分析师指出，2024年年末中央经济工作会议定调，严控增量、优化存量仍然会是2025年的一个工作重点。预期2025年中央和地方仍将会从以下两方面发力，一方面是继续落地实施收储存量商品房用作保障性住房；另一方面则充分用好地方专项债和央行专项再贷款收回收购企业闲置存量土地，短期减少无效新增商品房供应稳定库存预期。
“预计随着上述重磅政策的推进落地，会有更多低成本增量资金进入市场，这将有助于房企出售存量土地、缓解资金压力，并改善土储结构。同时，地方政府通过专项债券收购存量土地，也能增强房企资金流动性，促进房地产市场止跌回稳。”上述分析师称。
