上海再度祭出楼市政策“组合拳”。
8月20日，上海市住房和城乡建设管理委员会等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，围绕优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置、推进收购二手住房用于保障性租赁住房5个方面推出8项政策。
这是继2024年5月“沪九条”、2025年8月“沪六条”、2026年2月“沪七条”之后，上海再次优化房地产政策。
分析人士指出，与此前政策相比，此次“沪八条”进一步强化了对外环外市场的支持，并将政策着力点从单一的购房端向“卖旧—买新”、存量盘活等一二手房联动环节延伸。
“近期北京、上海先后发布新政，预计更多城市将跟进优化楼市政策，而深圳、广州后续是否会出台政策，值得关注。”中指院政策研究总监陈文静告诉记者。
公积金、首付、补贴多管齐下
此次“沪八条”中，公积金政策从多个方面加大了对需求端的支持力度。
根据新政，上海进一步扩大住房公积金提取范围，将原有预售商品住房首付款提取政策扩展至现房；同时，针对无公积金贷款或未办理冲还贷业务的已购房缴存人，将购房提取频次由5年内提取一次调整为每个自然年提取一次。此外，公积金提取场景进一步扩围，新增支付购房契税以及购买配套车位（库）、储藏室等情形。
中指院上海数据总经理张文静认为，本次公积金政策主要从“提取范围”“提取灵活性”“提取场景”三个维度发力，促进公积金更快流向住房消费端，降低居民实际购房资金压力。
“本次新政放宽公积金提取范围、频次及使用场景，有助于降低刚需购房者资金压力，也可进一步减轻改善型购房者置换成本。”上海链家交易管理中心总监吕辉彪表示。
信贷政策方面，上海进一步降低外环外二套房首付比例。
新政明确，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由不低于20%调整为不低于15%。调整后，首套住房最低首付比例统一为15%，二套住房则继续实行区域差异化政策，外环内为25%，外环外为15%。
以一套总价400万元的二套住房计算，最低首付门槛将由此前的80万元降至60万元，减少20万元资金占用。对于改善型购房者而言，首付比例下调与“以旧换新”补贴叠加，有望进一步降低置换门槛。
更值得关注的是，此次上海首次推出购房贷款补贴。
新政明确，对符合条件的居民家庭，在外环外购买新建商品住房，并在网签备案前后1年内出售本市二手住房，可获得新房贷款总额1%的购房贷款补贴，单套最高5万元。补贴总额为2亿元，政策实施期限自2026年8月21日至2027年3月31日，资金“用完即止”。
与此同时，上海进一步扩大原有“以旧换新”补贴范围。相比2024年“沪九条”对旧房房龄、面积及唯一住房等条件的限制，此次将旧房范围扩展至外环内二手住房，不再限制房龄、面积及是否为唯一住房，补贴标准统一为3万元/套。
两项补贴可以叠加，即对于“出售外环内旧房+购买外环外新房”的置换家庭，最高可获得8万元补贴。
张文静表示，两项补贴均将“外环外购买新建商品住房”作为核心条件，政策导向较为鲜明，即通过财政补贴降低置换成本，引导中心城区二手房出售与外环外新房购买形成联动，从而进一步改善外环外新房去化。
分析师认为，从补贴规模来看，2亿元资金总额与上海庞大的住房交易规模相比并不算大，但其阶段性特征较为突出。若按照单套最高5万元计算，理论上可覆盖4000套住房；若按照单套平均3万元计算，则可覆盖超过6000套。
“金九银十”市场修复预期升温
除购房端政策，此次“沪八条”还将措施进一步延伸至存量住房市场。政策明确，推行房票安置，重点服 务城中村改造和旧城区改建项目。
陈文静表示，房票安置能够将征收补偿与购房需求连接起来，通过“拆迁—房票—商品住房购买”的链条，将原本的安置需求转化为市场购买力。
与此同时，上海提出推进收购二手住房用于保障性租赁住房，通过收购存量二手住房并转化为保租房，为二手房市场增加新的交易出口，也有助于盘活存量住房资源。
吕辉彪认为，房票安置、收购存量二手房改造保租房等政策，可有效盘活楼市存量、提升市场流通性，并与购房补贴、信贷政策形成组合，有望进一步提振市场信心，激活“金九银十”置业活力。
从市场表现来看，上海楼市在2月底政策优化后已经出现一定修复迹象。中指院数据显示，7月上海新建商品住房、二手商品房分别成交91.6万平方米、2.3万套；8月1日至19日，新建商品住房、二手商品房分别成交54.1万平方米、13605套，同比分别增长32.0%、19.3%。
与此同时，根据中国房地产指数系统百城价格指数，上海二手房价格3月环比止跌，至7月已经连续5个月环比上涨，市场价格端也出现一定企稳迹象。
在张文静看来，本轮新政的出台具有明显的“窗口效应”。一方面，新政紧贴新版《住房公积金管理条例》出台的时间节点，及时响应国家层面住房公积金制度改革方向；另一方面，新政抢在传统楼市销售旺季“金九银十”前落地，意在将政策利好转化为市场交易动能。
值得注意的是，《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》提出，发挥城市房地产融资协调机制作用，推进房地产融资协调机制“白名单”项目扩围增效，同时深化住房公积金制度改革，拓展公积金覆盖面和使用范围，并加大居民住房消费金融支持力度。
在业内看来，这意味着上海后续房地产政策仍存在进一步优化空间，政策工具也将从单纯降低购房门槛，逐步转向公积金、信贷、财政补贴、城市更新、存量收储等多工具协同。
“随着沪楼市新政落地，未来几个月一二手住房成交量有望回升，新房尤其是外环外片区产品的去化速度或有所加快，以旧换新补贴也可能带动二手房挂牌及成交活跃度提升。不过，市场能否实现更加全面的修复，仍需观察后续政策效果。”一位房地产行业分析师表示，
