全国重点城市商品房销售相关改革落地，进一步扩围。
10月15日，深圳、杭州出台商品住房销售制度改革相关细则，叠加此前已出台细则的北京、上海、广州、武汉、天津，目前全国已有7个重点城市落地该类改革方案。
从已公布的政策看，上述7城改革方向基本一致，均围绕提高预售门槛、支持现房销售、优化项目融资和土地出让规则展开。不过，在现房销售定金比例、预售资金监管、竣工备案以及土地款缴纳等具体安排上，各地仍存在差异。
多位业内人士告诉记者，对房地产企业而言，这轮改革不仅涉及销售模式调整，也将影响项目开发周期、资金回笼节奏和融资安排。随着地方细则陆续落地，在保障住房交付的同时如何适度缓解企业资金压力，成为政策执行中的重要看点。
深圳、杭州跟进预售改革
从北京、上海、广州到武汉、天津，再到杭州、深圳，各地虽然在商品住房销售制度改革具体规则上有所不同，但整体改革思路高度一致。
“从已落地城市的细则看，总体框架高度统一。”中指院企业研究总监刘水告诉记者，各地均对“新发布土地出让公告的商品住房项目优先选择现房销售”“预售门槛提升至主体结构封顶”“竣工备案后方可发放按揭贷款”三项核心内容形成高度共识，同时在现房销售备案门槛、定金比例等方面保留了差异化安排。
与此同时，几个城市根据各自情况，在落地相关细则时，也体现了一定差异。
首先，现房销售的定金比例存在差异。北京对现房销售定金的管理相对审慎，定金比例上限为总房款的1%；深圳、上海将这一比例设定为3%；广州、天津、武汉的相关规定则允许收取不超过总房价款5%的定金。杭州此次也明确，现房销售定金按照总房款的5%执行。
“定金比例的不同，反映出各地在资金安全和企业经营需求之间的不同考量。”一位房地产行业人士表示。
其次，土地出让金分期缴纳成为多地政策的共同安排，但缴纳细则并不完全一样。
目前已出台细则的几个城市，均对土地出让价款分期缴纳作出安排，付款期限最长可延至两年。杭州与北京明确余款最长2年缴清，深圳、上海、广州、武汉、天津多为“1+1”弹性安排，原则上1年、经决策可再延1年。
此外，对于过渡期与历史遗留项目，杭州与武汉的操作细则相对宽松，均对历史遗留问题项目给出延至2028年底的宽限，而深圳、北京、上海、广州、天津部分在途项目设置至2027年底过渡期。
杭州此次还有一项值得关注的安排，即优化全装修商品住房竣工备案管理，将毛坯竣工验收与室内装修两个阶段分开办理竣工备案。
易居研究院副院长严跃进认为，这一调整可缩短全装修项目的竣工等待周期。相较于传统统一办理全装修竣工备案的方式，相关项目的流转时间有望缩短6个月以上，从而减少资金沉淀，为全装修项目开发提供更大的操作空间。
值得关注的是，在土地供应方面，杭州明确，除土地出让公告约定实行现房销售的项目，开发企业可自主选择预售或现房销售模式，同时提出合理确定土地出让起始价。
“这一安排充分考虑了现房销售模式下企业的资金投入压力，通过优化地价评估机制平衡企业成本，为后续现房销售项目的平稳落地预留了合理空间，避免土地端成本过高影响新模式推进。”严跃进称。
总体来看，七城细则方向趋同，但各地仍在通过具体制度安排，为企业适应销售模式变化提供不同程度的缓冲空间。中指院华东大区常务副总高院生认为，京沪偏“严口径”、武汉偏“工具密度”、广州偏“分栋灵活”，杭州的方案更接近“监管做硬、节奏做软”的折中选择。
现房销售对房企将产生哪些影响？
随着地方细则逐步落地，房企关注点也从模式转变延伸至现金流安排、项目销售节点和新老项目衔接等具体问题。
记者了解到，在地方细则落地过程中，分期竣工备案认定、新老项目衔接、预售资金监管释放以及土地款缴纳规则等，都是房企重点关注的问题。对此，多家企业及业界人士从各自角度，提出了部分建议。
一位房企营销人士向记者表示，企业希望各城市在新老项目界定方面，能够有更加清晰、统一的划分标准。“在新老项目划分方面，有着多个划分口径，希望能统计口径，以土地成交时间划线对企业来说会比较合适。”
此外，还有多家房企将关注点放在竣工备案认定上。有企业认为，对于建筑面积达数十万平方米的项目，如果必须整体竣工备案后才能销售，资金占用时间可能长达两至三年；如果允许按楼栋或最小单元分批竣工备案、分批销售，则有助于实现资金滚动回收，缓解项目资金压力。
“8月28日出台的商品住房销售制度改革政策，对我国商品住房销售制度进行了系统性重构，未来将逐步改变过去依赖预售回款、追求高周转的开发模式。”刘水认为。
开发模式的变化，也意味着房企需要重新评估项目投资回报与资金周转周期。刘水指出，相较于传统预售模式，现房销售可能使项目回款周期延长约1至2年，资金占用压力随之上升。
“现房销售可能拉低房企投资内部收益率，促使企业在拿地时提高对项目利润率的要求。”国信证券分析师任鹤认为，但这并不意味着现房销售必然导致企业现金流紧张，项目收益水平、资金成本和融资能力，仍是决定实际影响的关键因素。
开源证券分析师齐东进一步指出，现房销售要求房企对更远期的市场价格和销售去化速度作出判断，对投资拿地决策提出了更高要求。同时，随着购房资金监管加强，项目资金封闭运行的特征也将更加明显。
从行业影响来看，现房销售也可能进一步拉开不同房企之间的经营差距。中金公司分析师袁文博指出，资金实力较强、在核心城市布局较优的房企，可能在行业调整中获得更强的竞争优势。
随着深圳、杭州细则落地，全国已有七个重点城市出台相关实施方案。下一阶段，分期竣工备案认定、预售资金监管释放及新老项目衔接等规则能否进一步明确，值得关注。
